В целом, как говорят эксперты, ситуация на рынке новостроек стремится к тому, чтобы все компании перешли на заключение законных договоров о долевом участии. Однако этому пока препятствует то, что, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», запрещено привлекать деньги частных инвесторов до получения полного комплекта разрешительной документации на строительство. При этом любому застройщику долевое финансирование интересно именно на ранней стадии — чтобы не кредитоваться в банке под проценты. Поэтому выбор потребителя на рынке «безопасных» объектов увеличивается медленно.
   Что касается схемотехники, то, по мнению юристов, наиболее рискованными являются все-таки схемы предварительных договоров. По сути, они не имеют реальной юридической силы. В нем указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Официально производить оплату за жилье по предварительному договору нельзя, так как это является нарушением норм Гражданского Кодекса РФ. Если заключение предварительного договора признают притворной (ничтожной) сделкой, а оно, по сути, таковым и является, клиент сможет претендовать лишь на деньги. Если же квартира, за которую он вносил задаток, к моменту окончания строительства оказывается проданной другому лицу, то клиент лишится прав и возможности получить ее в собственность. И даже для возвращения денег ему предстоят долгие судебные процедуры.
   Предварительный договор не содержит, да и не может содержать никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче квартиры вам в собственность. Соответственно, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства.
Поэтому такие схемы по большей части базируются исключительно на добросовестности застройщика и имеют туманную судебную перспективу.
Как показывает практика, граждане часто заключают договоры с различными агентствами недвижимости, риэлтерскими конторами и прочими организациями, которые застройщиками не являются. С точки зрения закона, такие договоры будут считаться заключенными с неуполномоченными лицами, и потому подобные договоры могут быть признаны недействительными.
Если вы решили обратиться в риэлтерскую фирму, то необходимо составить грамотный договор, в котором должны быть оговорены:
- обязательство риэлтора найти жилье вторичное или на стадии строительства;
- условия, которым должна соответствовать квартира;
- обязанности риэлтора по проверке правомерности сделки;
- ответственность риэлтора за нарушение условий договора.
При наличии такого договора, вы сможете потребовать от риэлторской фирмы возмещения ваших убытков, поскольку обязанности, возложенные на нее договором, фирма не выполнила или выполнила ненадлежащим образом.